「市街化區域」與「市街化調整區域」
今天將為大家解說日本的「市街化區域」與「市街化調整區域」。
在考慮購買日本的不動產時，「市街化區域」和「市街化調整區域」是需要特別注意的要點。
根據日本的《都市計劃法》，將「市街化區域」和「市街化調整區域」劃分的區域稱為「線劃區域」，而沒有劃分的區域則稱為「非線劃區域」。
今天我們將專注於解釋「線劃區域」，至於「非線劃區域」，我們會在未來的文章中再進行詳細說明。
目次
關於「市街化區域」與「市街化調整區域」
都市計劃區域是日本國土計劃中，為了達成城市發展與保護之間的平衡，將不同區域進行劃分的重要部分。其中，市街化區域與市街化調整區域是最為重要的區分之一。
1. 市街化區域
市街化區域是指已經形成市街的區域，或是未來 10 年內應優先且計劃性地進行市街化的區域。在這些區域內，有以下幾個特徵：
- 積極的開發：會積極推進住宅、商業設施、公共設施等的開發。
- 用途區域指定：根據土地用途劃分為住宅區、商業區、工業區等，並規範建築物的種類與用途。
- 基礎設施整備： 將優先進行建設道路、上下水道、電力、燃氣等基礎設施。
- 都市功能集中化：將人口、城市功能集中，從而實現更高效的城市運營。
2. 市街化調整區域
市街化調整區域是指應該限制市街化的區域。在這些區域內，有以下幾個特徵：
- 開發限制：原則上，新的建築物建設或開發行為將受到限制。
- 農地與森林保護： 重視農地、森林等自然環境的保護。
- 例外性的開發：滿足特定條件的開發行為（例如：現有建築物的改建、農林漁業設施、公益設施等）可以在取得許可後進行。
3. 「市街化區域」與「市街化調整區域」區分
市街化區域與市街化調整區域的劃分是依據《都市計劃法》來進行的。這一劃分旨在達成以下目標：
- 防止無序城市化：透過限制市街化調整區域的開發，避免無序的城市擴張，並促進有規劃的城市發展。
- 維護良好的城市環境：透過保護農地與森林等自然資源，維持良好的城市環境。
- 防止自然災害：透過將急坡地或易淹水區域等災害風險較高的區域劃為市街化調整區域，可以減少自然災害的風險。
4. 不動產交易中的注意事項
市街化區域與市街化調整區域對不動產的買賣和使用有著重大影響。
- 市街化區域：因為市街化區域的開發較為頻繁，這些區域的不動產價值通常較高。根據「用途區域」的規定，一般來說是可以建造建築物的。不過，由於某些用途區域的限制，有些建物是無法建造的，因此在購買前，最好先確認清楚。
- 市街化調整區域： 由於市街化調整區域通常無法建造建築物，且開發受到限制，因此這些區域的不動產價值一般較低。不過，雖然原則上不能建築，仍有一些特殊情況下可以建造特定用途的建築物。
在進行不動產交易時，一定要先確認都市計畫，並了解該物件屬於哪一個區域。
5. 結論
市街化區域與市街化調整區域是都市計畫中的重要區分，了解各自的特點非常重要。在進行不動產交易時，建議先查閱都市計畫，並向專業人士（如不動產鑑定師、房地產經紀人等）諮詢。
補足：
- 市街化區域與市街化調整區域的區界由各都道府縣知事（縣長）決定。
- 市町村依據都市計畫，會確定市街化區域與市街化調整區域的詳細區域劃分。
- 即使在市街化調整區域內，只要符合特定條件，開發行為也有可能獲得許可。
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由於這部分內容稍微具有專業性，若有任何不清楚的地方，歡迎隨時聯繫我們。
2025年也請多多指教。
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