「固定資產稅」怎麼繳？「納税管理人」是誰？持有日本不動產需注意的4點！
「固定資產稅」、「固定資產稅納付書」、「納税管理人」、「確定申告」霧煞煞？別擔心！專業宅建士村上先生，將針對台灣人在日本持有房產最頭痛的稅務、費用及管理問題，提供最詳盡的解析與實用指南，讓您輕鬆搞懂日本置產眉角，避開意想不到的困擾！想在日本安心擁有夢想家園？往下滑，讓熊本未來成為您的置產神隊友！
大家好！ 我是熊本未來的村上。
今天想跟大家聊聊「在日本持有不動產時需要注意的4件事」。
隨著台積電進駐熊本，有很多台灣朋友也開始在熊本持有不動產。不過，在日本持有不動產，有幾個重點建議大家事先了解，這樣在管理上會更順利，所以今天就由我來為大家說明。
目次
「固定資產稅」該如何繳納？
在日本持有不動產，每年都需要繳納一次「固定資產稅」。
「固定資產稅」是由持有不動產所在地的自治政府管轄，每年會個別寄送「固定資產稅納付書」給所有權人。不過，如果居住在海外，就需要指定一位住在日本國內的人幫忙代理繳納。 這個代理人就稱為「納税管理人」。
只要向自治政府提出納税管理人的申請，之後固定資產稅的納付書就會寄給納税管理人，納稅事宜也可以由納税管理人代為處理。 如果在日本有認識的朋友，這當然沒有問題。但相信也有很多朋友在日本並沒有認識的人。
這種情況下，通常會委託當初協助您買賣不動產的房地產公司。
不過，也有很多房地產公司不願意擔任「納税管理人」這個角色。 因此，「房地產公司是否願意擔任納税管理人」，就會成為您選擇房地產公司時的一個考量重點。
「水費」和「電費」等公共事業費用該如何繳納？
如果您將持有的不動產出租，這部分通常由承租人支付，所以可能沒有太大的問題。 但是，在找到承租人之前，這些費用就需要您自行負擔。
或許有人會說「沒有人住就沒關係吧？」但如果是木造住宅，室內的「換氣」非常重要，即使是空屋也最好讓室內的換氣系統運作，這樣就需要支付電費。
而且，即使沒有使用，通常也會有「基本費用」，所以這部分是一定會遇到的情況。
支付方式除了「在便利商店或銀行繳款」之外，也可以選擇「銀行扣款」。 不過，要使用銀行扣款，就必須要有日本國內的銀行帳戶，而居住在海外的人是無法在日本開設銀行帳戶的。
關於這部分，也可以請房地產公司代為處理。但就像前述的固定資產稅一樣，也有房地產公司可能不願意接受委託。
如果您委託房地產公司進行出租管理，他們或許會願意協助處理，但這點也需要特別注意。
「確定申告」該如何處理？
如果您將持有的不動產出租，而且順利找到承租人，每月就會產生「租金收入」。
針對每年的收入，需要繳納必要的稅金，這就是所謂的「確定申告」（台灣稱作綜合所得稅申報）。
這項申報通常在每年的2月到3月於稅務署進行。
不過，居住在海外的朋友，在這個時間點親自到日本辦理可能有困難，所以大多會委託代理人處理。 很多人因為已經指定了固定資產稅的「納税管理人」就覺得安心，但其實向自治政府申報的「納税管理人」並非能處理所有的稅務事宜。 這是因為「固定資產稅」是地方自治政府管轄的，而透過「確定申告」繳納的「所得稅」則是國稅局管轄的。
因此，「納税管理人」不僅需要向自治政府申報，也需要向稅務署申報。順帶一提，購買不動產時需要繳納的「不動產取得稅」，如果是熊本縣的物件，則由「熊本縣」管轄，所以同樣需要向熊本縣申請納税管理人。 特別是持有收益型不動產的朋友，請務必留意這一點。
空屋時的物件管理
雖然以上說明的都很重要，但其實這一點才是最重要的！
我們看到很多台灣朋友在熊本購買的新建透天厝，因為沒有人入住，導致雜草叢生，無人管理。
如果長時間處於這種狀態，可能會接到鄰居的抱怨。 通常鄰居在抱怨之前，都會先忍耐一段時間，所以一旦提出抱怨，往往是對長期無人管理感到非常生氣。
一旦發生這種情況，特別是對於日語不流利的朋友，可能無法直接向鄰居道歉。即使有翻譯陪同前往，也很難完全傳達您的歉意。 而且，一旦產生抱怨，之後的麻煩可能會持續很久，甚至演變成鄰居糾紛，這樣一來，之後要出租或自己居住都會變得非常困難。
所以，如果您的房屋有空置的期間，建議您務必做好管理。
有些房地產公司提供空屋管理服務，但會產生相關費用。 除了外部的管理之外，室內的通風和排水等也需要定期進行，否則房屋本身會損壞。 這種管理和一般的「出租管理」是完全不同的。
「出租管理」通常不包含這些項目，因此如果您需要這些額外的管理服務，可能需要另外支付費用。
今天為各位說明以上幾點。 特別是第4點「空屋管理」，很多持有人會忽略了這一點。
當海外人士持有不動產時，有時鄰居會感到擔心，為了避免這種情況發生，建議您在購買後，即使有翻譯陪同也沒關係，務必向鄰居打聲招呼，並妥善管理您的房產！
