日本不動產投資贈與稅? 外國人扣稅範圍 ?
各位讀者，大家好。
我是熊本未來股份有限公司的村上。
今天，我們將深入探討關於日本不動產的「贈與」事宜。
許多投資日本不動產的朋友，或許會考慮將來把資產傳承給子女。
在贈與的情況下，將會涉及「贈與稅」。而日本的贈與稅主要分為兩種制度：
目次
曆年課稅制度 (每年累計課稅制度)
如果沒有特別申請其他制度，贈與基本上就會適用這種制度。
這項制度規定，每年（1月1日至12月31日之間）受贈財產的總額在 110 萬日圓以下，則可以免課贈與稅。
因此，如果贈與金額在 110 萬日圓以內，則無需申報。
超過 110 萬日圓的部分，則需繳納一定的稅金。
稅率如下圖所示：
※特例稅率
（適用於受贈者，必須是在受贈當年 1 月 1 日時年滿 18 歲(註)以上者，且從直系尊親屬（例如父母或祖父母）處受贈的財產，用於計算贈與稅）
※一般稅率（適用於特例稅率以外的情況）
「曆年課稅制度」的注意事項在於，它設有「歸戶制度」。
這表示，當繼承發生時，在繼承發生前過去七年內所贈與的財產，將會被加回繼承財產中進行精算。
這一點需要特別留意。
繼承時精算課稅制度
這項制度可謂是「繼承的預支」。
在此制度下，2,500 萬日圓以內的贈與可以免稅。但透過此制度贈與的財產，在繼承發生時，會被納入繼承財產中一併進行精算。
超過 2,500 萬日圓的部分，則統一課徵 20% 的稅金。
這項制度原則上是針對年滿 60 歲以上的父母或祖父母等長輩，向年滿 18 歲以上的子女或孫輩等晚輩贈與財產時，可以選擇的贈與稅制度。
請注意，這並非人人皆可使用的制度。
若要利用此制度，必須進行確定申告。
此外，一旦選擇此制度，中途便無法再變回「曆年課稅制度」，這點也需特別留意。
不過，選擇此制度後，仍然可以併用「曆年課課稅制度」。因此，110 萬日圓以內的部分仍適用「曆年課稅制度」，超過 110 萬日圓的部分則適用「繼承時精算課稅制度」。
稅法上的評估價值
贈與不動產時，究竟會被認定為贈與了多少金額呢？
這並非以「購入價格」來評估。
對於「建物」部分，是以「固定資產稅評價額」作為稅法上的評估價值。
對於「土地」部分，若是有路線價的土地，則為「土地面積 × 路線價」。
此外，上述的評估價值，在收益型物件的情況下，可以依循一定的規定進行減額評估。
關於評估價值的計算方式非常複雜，在此將省略詳細說明，但請務必記住，它並非以「購入價格」來評估。
日本非居住者之贈與課稅範圍
當您想贈與不動產給未居住在日本的子女或孫輩時，依據受贈者是否在日本擁有住所，其課稅的財產範圍會有所不同。
根據上表中塗黑的區塊所屬受贈者，其透過贈與取得的財產，無論是國內財產或國外財產，都將全部列入課稅範圍（但如果符合上述圖表註解 ※1 區塊的受贈者符合特定情況（註4），則僅國內財產會列入課稅範圍）。
塗黑區塊以外的受贈者，其透過贈與取得的財產，則僅國內財產會列入課稅範圍。
結論
以上所提及的內容皆為基礎概念，並無所謂「哪個比較好」或「哪個比較差」。
制度的選擇應根據個人的財產狀況和家庭成員組成來決定何者為最佳方案。
關於更詳細的部分，建議務必諮詢專業的稅理士，以選擇最適合您的制度。
熊本未來股份有限公司不僅與稅理士合作，更與律師及其他各領域的專業人士合作，建立了能一站式應對各種需求的支持體系。
如有任何疑問，歡迎隨時洽詢。
