日本房租穩定? 在日本出租不動產的重點注意事項
各位讀者，您好！ 我是熊本未來股份有限公司的營業部長村上。
日本房租穩定且租屋族眾多，相信在閱讀本部落格的各位當中，有許多人正考慮在日本國內取得收益型不動產。 今天，我將針對在日本出租不動產時需要考量的「源泉所得稅（源泉税）」為大家進行說明。
目次
日本不動產出租課稅：源泉所得稅 20.42% 的規定
根據日本稅務規定，若您向沒有日本住所的非居住者支付租金，則必須從該租金中預先扣繳總計 20.42% 的「所得稅」與「復興特別所得稅」。
【日本國稅廳網站引用】
中文版本
向非居住者或外國法人（以下統稱「非居住者等」）租借日本國內的不動產，並在日本國內支付租金者，無論是法人或個人（不論是否為事業經營者），在支付租金時，皆必須按 20.42% 的稅率計算所得稅及復興特別所得稅，並預先扣繳（源泉徴収）。
屬於源泉扣繳對象的「不動產租賃費」範圍如下：
此外，不動產租賃費中，若租借土地、房屋等供本人或其親屬居住使用之個人所支付的租金，則無需進行源泉扣繳。
國內不動產、存在於不動產上的權利之租賃報酬。
依《採石法》規定，採石權之租賃報酬。
依《礦業法》規定，租礦權設定之報酬。
居住者或日本國內法人租借船舶或航空機之報酬。1
日文版本
非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者は、法人はもちろん個人（事業者かどうかは問いません。）であっても、その支払の際20.42パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
源泉徴収の対象となる「不動産の賃貸料」の範囲は、次のとおりです。
国内にある不動産、不動産の上に存する権利の貸付けによる対価
採石法の規定による採石権の貸付けによる対価
鉱業法の規定による租鉱権の設定による対価
居住者または内国法人に対する船舶もしくは航空機の貸付けによる対価
なお、不動産の賃借料のうち、土地、家屋等を自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うものは、源泉徴収をする必要はありません。
社宅租賃與潛在問題
對於居住用物件，若承租人為個人，大多數情況下是作為「居住用」租賃，通常不會成為源泉扣繳的對象。然而，若由企業以「社宅」形式承租，承租企業就有義務扣繳這筆稅金。
舉例來說，若每月租金為 10 萬日圓，則需扣繳 10 萬日圓 × 20.42% = 20,420 日圓的稅金。實際支付給房東的金額將是 10 萬日圓 – 20,420 日圓 = 79,580 日圓，這意味著您實質收到的租金將會減少。
此外，許多法人企業在租賃社宅時，會限定「無需納稅的物件」，這可能導致租賃招募變得困難，需要特別注意。
解決方案
針對上述問題，可考慮兩種解決方案：
- 考量稅金因素提高租金。
- 委託可處理主租約 (Master Lease) 的房地產公司。
1. 提高租金 這種方法是直接將因稅金而減少的金額加到租金中。 然而，這種方法無法滿足「只接受無需納稅物件」的企業社宅需求。 同時，若大幅提高租金，也可能導致承租人難以找到。
2. 委託房地產公司進行主租約 (Master Lease/マスターリース) 這種方法是承租人（實際居住者）與房地產公司簽訂「主租約」，再由該房地產公司進行轉租（分租）。
透過這種方式，由於房地產公司成為了租賃關係中的出租方，因此即便法人企業是承租方，也無需再自行扣繳稅金，這便能符合企業對於社宅的需求。
然而，採用此方法時仍需注意： 即使義務人改變，納稅義務依然存在。 此外，由於房地產公司需要處理納稅手續等相關事務，因此除了正常的租賃管理費用外，可能還會產生額外的行政手續費用。
故務必詳細確認最終所需的各項費用。
雖然並非所有房地產公司都承接此類業務，需要特別留意，但這確實是回應企業社宅需求的有效方法。
結語
熊本未來股份有限公司致力於為首次購買日本不動產的客戶提供淺顯易懂的資訊。 如有任何疑問，歡迎隨時洽詢。
